2025년 강남3구·용산구 전체 아파트와 수도권 아파트까지 토지거래허가구역이 대폭 확대되면서, 허가 없이 거래하거나 실거주 의무를 위반하면 어떤 처벌을 받는지 궁금해하는 분들이 크게 늘었습니다. 계약서를 먼저 쓰는 것만으로도 무효가 될 수 있고, 갭투자는 원천 차단됩니다. 이 글에서는 2026년 현행 법령 기준으로 실제 위반사례 유형과 처벌 수위, 이행강제금 계산법까지 한눈에 정리해 드립니다.
🏛 토지거래허가제 기본 이해
토지거래허가제란?
부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 2026년 기준
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토지거래허가제는 투기 우려 지역의 토지를 거래할 때 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 허가구역 안에서 일정 면적 이상의 토지(서울 주거지역 기준 6㎡ 초과)를 사고팔 때는 반드시 사전 허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결한 계약은 처음부터 법적 효력이 없습니다.
주거용 목적으로 허가를 받으면 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 생깁니다. 이 기간에 갭투자(전세를 끼고 매수), 임대, 방치, 무단 목적 변경이 모두 위반 행위에 해당합니다.
허가구역 내 토지 거래에서 허가를 받기 전에 계약서를 먼저 작성하면 해당 계약은 처음부터 효력이 발생하지 않습니다. 실무에서 "빠르게 계약하자"는 분위기에 휩쓸려 계약금까지 주고받은 뒤 허가를 신청하려다 낭패를 보는 사례가 대표적입니다.
실제 사례 A
강남구 아파트 계약금 5,000만 원 날린 사례
매수인이 허가 신청 없이 매도인과 먼저 매매계약서를 작성하고 계약금 5,000만 원을 지급했습니다. 이후 허가 신청에서 불허가 처분이 내려지자 계약이 무효로 확정되었고, 계약금을 두고 분쟁이 발생했습니다. 대법원 판례(1991. 12. 24. 선고 90다12243)에 따르면 허가 전 계약은 '유동적 무효' 상태로, 불허가 시 완전히 무효가 됩니다.
⚖️ 결과: 계약 무효 확정 + 계약금 반환 분쟁 소송으로 이어짐
실제 사례 B
부정한 방법으로 허가 취득 → 형사처벌
실제 투자 목적임에도 이용 계획서에 '자기 거주용'으로 허위 기재해 허가를 받은 경우, 이는 '사위(詐僞) 기타 부정한 방법에 의한 허가'에 해당합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조에 따라 형사처벌 대상입니다.
⚖️ 결과: 2년 이하 징역 또는 공시지가의 30% 이하 벌금
🔴 계약 무효⚖️ 형사처벌 가능💡 허가 후 계약 필수
유형 02
🏠 실거주 의무 위반 (임대·방치)
취득 후 2년 실거주 의무 불이행 · 이행강제금 부과
주거용 목적으로 허가를 받아 취득한 후에는 2년간 반드시 직접 거주해야 합니다. 이 기간 중 전세 세입자를 들이거나, 집을 비워 두거나, 무단으로 용도를 바꾸면 이행강제금이 부과됩니다. 서울 토지거래허가구역에서 5년간(2020~2025년 4월) 실거주 의무 위반으로 이행강제금이 부과된 사례는 총 6건, 총 부과 금액은 9,680만 원이었습니다.
실제 사례 C
갭투자 목적으로 세입자를 유지한 사례
허가구역 해제 직전 아파트를 매수하면서 기존 전세 세입자를 그대로 유지한 뒤, 재지정 이후에도 직접 입주하지 않고 세입자 계약을 연장한 사례입니다. 관할 구청이 실태 조사를 통해 직접 거주 사실이 없음을 확인하고 이행 명령을 내렸습니다.
⚖️ 결과: 이행명령 → 3개월 내 미이행 시 취득가액의 7% 이행강제금 부과
실제 사례 D
부재 가족 명의로 형식적 전입신고만 한 사례
본인은 다른 지역에 거주하면서 배우자나 부모 명의로 주민등록만 옮겨 실거주 의무를 회피하려 한 사례입니다. 지자체 실태 점검에서 전기·수도 사용량, 관리비 납부 내역, 실제 거주 흔적 등을 종합 조사해 위반 사실이 드러났습니다.
⚖️ 결과: 이행강제금 + 허가 취소 가능성
위반 행위
이행강제금
근거
목적대로 이용하지 않고 방치
취득가액의 10%
시행령 제16조
직접 이용하지 않고 임대
취득가액의 7%
시행령 제16조
승인 없이 이용목적 변경
취득가액의 5%
시행령 제16조
⚠️ 이행강제금은 반복 부과됩니다
이행 명령을 받고도 3개월 내 이행하지 않으면 이행강제금이 부과되며, 이후에도 계속 위반 상태가 유지되면 매년 반복 부과될 수 있습니다. 10억짜리 아파트를 임대하면 연 7,000만 원, 방치하면 연 1억 원의 이행강제금이 매년 청구될 수 있다는 뜻입니다.
유형 03
💰 갭투자 (전세 끼고 매수) 적발 사례
원천 차단 · 허가 자체가 불가능
토지거래허가구역에서는 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 원칙적으로 불가능합니다. 허가 심사 시 실거주 목적이 아닌 것이 확인되면 허가 자체가 거부됩니다. 2025년 토지거래허가구역이 해제되었다가 재지정될 당시, 해제 기간(2025년 2월~3월) 중 거래된 아파트 매물의 상당수가 갭투자 건이었던 것으로 확인됐습니다.
실제 사례 E
허가구역 해제 틈타 갭투자 후 재지정 시 난감해진 사례
2025년 2월 토지거래허가 해제 직후 강남권 아파트를 전세를 끼고 매수했습니다. 그러나 3월 재지정 이후 해당 매수인은 잔금 처리와 실거주 의무 문제로 법적 분쟁에 휘말렸습니다. 재지정 이후 계약분에는 실거주 의무가 부활하며, 기존 전세 세입자를 내보내야 하는 상황이 발생했습니다.
⚖️ 결과: 세입자 퇴거 분쟁 + 실거주 의무 위반 리스크
ℹ️ 예외: 기존 임차인이 있어도 허가될 수 있는 경우
기존 전세계약이 2~3개월 이내 만료 예정이고, 만료 후 즉시 실거주할 것을 객관적으로 소명할 수 있다면 예외적으로 허가가 가능한 경우도 있습니다. 단, 잔금일과 임대차 종료일이 맞물려야 하고 관할 구청에 구체적 증빙자료를 제출해야 합니다.
유형 04
📋 허위 이용계획 신고 및 이상거래 적발
가격 담합·허위 매물·업다운 계약 등 시장교란 행위
서울시는 2025년 3월 토지거래허가구역 재지정 직후 중개사무소 136개소를 긴급 점검해 17건의 이상거래를 적발했습니다. 가격 담합, 허위 거래 계약 신고, 허위 매물 표시·광고, 업다운 계약(실거래가와 다르게 신고) 등이 주요 적발 유형이었습니다. 이 같은 시장 교란 행위는 금융위원회·국세청·경찰청에 즉시 통보됩니다.
실제 사례 F
온라인 카페 가격 올리기 후 허위 신고
부동산 온라인 카페에 최고가 금액을 허위로 올려 시세를 끌어올린 뒤, 실제 계약은 낮은 가격에 체결하면서 신고가는 높은 금액으로 신고하는 방식의 업다운 계약 사례가 적발됐습니다. 이는 거래 신고 허위 기재로 과태료 부과 및 형사 고발 대상입니다.
⚖️ 결과: 과태료 최대 3,000만 원 + 형사 고발
🔴 금융위·국세청 즉시 통보📋 전수 조사 대상💡 중개사도 처벌 가능
⚖️ 위반 유형별 처벌 기준 한눈에 보기
위반 유형
처벌 내용
근거 법령
무허가 토지거래계약 체결
2년 이하 징역 또는 공시지가의 30% 이하 벌금
부동산거래신고법 제26조
부정한 방법으로 허가 취득
2년 이하 징역 또는 공시지가의 30% 이하 벌금
부동산거래신고법 제26조
허가 후 방치 (이용 의무 미이행)
취득가액의 10% 이행강제금 (반복 부과)
시행령 제16조 제1호
직접 이용 않고 임대
취득가액의 7% 이행강제금 (반복 부과)
시행령 제16조 제2호
승인 없이 이용목적 변경
취득가액의 5% 이행강제금 (반복 부과)
시행령 제16조 제3호
거래 가격 허위 신고
과태료 최대 3,000만 원
부동산거래신고법 제28조
무허가 계약의 계약 효력
처음부터 무효 (유동적 무효 → 불허가 시 확정 무효)
부동산거래신고법 제11조
🔍 이행강제금 부과 절차
1
실태 조사 실시
관할 구청이 전기·수도 사용량, 관리비 내역, 실제 거주 흔적 등을 종합 확인. 현장 방문 또는 서면 조사로 진행
2
이행 명령 발송 (문서)
위반 사실 확인 시 구청장이 '실거주 이행 명령'을 서면으로 발송. 이행 기간은 3개월 이내로 지정
3
계고 (사전 경고)
이행 기간 내 이행하지 않을 경우 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 문서로 미리 고지
4
이행강제금 부과
3개월 이행 기간 내 이행하지 않으면 취득가액의 5~10% 이행강제금 부과. 납부 기한, 수납기관 등을 명시한 문서로 고지
5
이의 신청 가능 (30일 이내)
부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 이의 제기 가능. 이의 신청 시 시·군·구 도시계획위원회 심의를 거쳐 결과 통보
허가 전 계약은 '유동적 무효' 상태입니다. 이후 허가를 받으면 소급해서 유효가 되지만, 불허가 결정이 내려지면 계약이 확정적으로 무효가 되어 계약금은 반환 청구 대상이 됩니다. 그러나 반환 여부를 두고 분쟁이 발생하면 소송으로 이어질 수 있으므로, 반드시 허가를 먼저 받은 후 계약서를 작성해야 합니다.
Q
실거주 의무 2년 동안 단 한 번도 적발이 없으면 넘어가나요?
A
반드시 그렇지는 않습니다. 2025년까지 적발 건수가 5년간 6건으로 적었지만, 최근 허가구역이 대폭 확대되면서 실태 점검이 강화되는 추세입니다. 관할 구청은 전기·수도 사용량, 관리비 내역, 우편물 수신지 등을 통해 실거주 여부를 확인하며, 위반 사실이 뒤늦게 적발돼도 소급해서 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
Q
직장 발령으로 어쩔 수 없이 이사를 가야 할 때도 위반인가요?
A
원거리 전근 등 불가피한 사정이 있는 경우에는 관할 구청에 사유를 소명하면 이용의무 면제나 목적 변경 승인을 받을 수 있습니다. 또한 최초 허가자가 사망해 상속이 이루어진 경우에도 상속인의 잔여 이용 의무는 면제될 수 있다는 유권해석이 있습니다. 단, 반드시 사전에 관할 구청에 문의하고 승인을 받아야 합니다.
Q
이행강제금이 부과됐는데 이의 신청을 할 수 있나요?
A
네, 가능합니다. 이행강제금 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 관할 구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다. 이의 신청이 접수되면 시·군·구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결과가 통보됩니다. 이의 신청 시에는 불가피했던 사유를 구체적인 증빙자료와 함께 제출하는 것이 중요합니다.
Q
허가구역인지 모르고 계약했다면 처벌을 피할 수 있나요?
A
'몰랐다'는 사실만으로는 처벌을 완전히 피하기 어렵습니다. 허가구역 여부는 토지이용계획확인서나 국토교통부, 서울시 공식 사이트에서 누구나 확인할 수 있기 때문에 사전 확인 의무가 있습니다. 다만 허가를 적극적으로 배제·잠탈하려는 의도가 없는 경우에는 형사처벌보다는 계약 무효(민사적 효력 부인)로 처리되는 경우가 많습니다. 법률 전문가와 즉시 상담하는 것을 권장합니다.
Q
토지거래허가 구역 내 아파트를 상속받으면 실거주 의무가 생기나요?
A
상속의 경우에는 '유상 이전'이 아니므로 토지거래허가 대상이 아닙니다. 따라서 별도의 실거주 의무가 새로 발생하지 않습니다. 다만 피상속인이 이미 허가를 받아 실거주 의무 기간 중이었다면, 상속인은 해당 잔여 이행 의무를 면제받는다는 유권해석이 있습니다. 구체적인 상황은 관할 구청에 확인하세요.
Q
2년 실거주 후 바로 팔거나 전세를 놓아도 되나요?
A
네, 2년 실거주 의무 기간을 충족한 후에는 매각이나 임대가 가능합니다. 단, 허가구역 내 매각 시에는 다시 토지거래허가를 받아야 합니다. 또한 양도소득세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)은 별도로 적용되므로 세금 측면도 함께 검토하시기 바랍니다.
📌 토지거래허가 거래 전 필수 체크리스트
✔ 해당 토지·아파트가 허가구역에 포함되어 있는지 먼저 확인
✔ 계약서 작성은 반드시 허가증 발급 이후에 진행
✔ 이용계획서에 허위 기재 절대 금지 (형사처벌 대상)
✔ 주거용 취득 시 2년 실거주 의무 이행 계획 수립
✔ 기존 임차인 있을 경우 퇴거 일정 사전 조율
✔ 불가피한 사정 발생 시 반드시 사전 구청 소명·승인
구체적 상황은 관할 구청 또는 부동산 전문 변호사와 반드시 사전 상담을 받으시길 권장합니다.
